广州市二手房指导价政策自2021年8月起实施，至今已走过了风风雨雨的一段历程。这一政策，在房地产市场调控中起到了举足轻重的作用，经历了一系列调整和市场适应过程。以下是当前（2025年）这一政策的现状分析：
一、政策框架与历史背景
该指导价政策最初覆盖了全市96个成交活跃的热点区域，如繁华的珠江新城和天河公园等地。政策要求中介平台发布的房源价格不得高于制定的指导价，同时银行在贷款评估时也必须以此指导价作为依据。在首批指导价发布时，普遍低于当时的市场挂牌价，例如在珠江新城某个小区，中介挂牌价高达15万/㎡，而指导价则定为9.7万/㎡。
这一政策的调控目标主要是遏制热点区域业主“抱团涨价”的现象，通过引导市场预期和限制贷款额度来平抑市场热度，稳定房地产市场。
二、当前市场表现
经过几年的实施，指导价在实际交易中的约束力已经大幅下降。中介平台不再强制下架高价房源，部分核心区域的房价已经回落至或低于原指导价水平。以广州为例，2025年4月二手住宅的样本均价已经跌至38359元/㎡（同比下跌3.5%），而到了5月挂牌均价进一步下滑至32455元/㎡。这些数据显示，市场自发调整已经成为主导价格走势的主要因素。
从区域角度看，热点区域的房价回调尤为明显，如珠江新城等核心板块的价格已经显著回调。相比之下，郊区及非核心地段的房价波动较小，指导价政策对这些区域的影响有限。
三、市场反馈与争议
关于指导价政策的争议持续不断。有人认为这一政策已经失去了抑制虚高报价的实际作用，甚至可能干扰市场透明度。也有银行在实际操作中仍然参考指导价放贷，但已经结合市场评估价进行综合判断。
四、未来展望
展望未来，广州的二手房市场将主要受供需关系和宏观经济环境的影响。指导价政策作为行政调控工具的边际效应已经减弱。未来是否会调整或退出这一政策，将取决于市场的稳定性和长效管理机制的建设进展。虽然争议不断，但对房地产市场的调控仍然保持灵活和审慎的态度。市场参与者、专家和决策者将继续关注这一政策的走向和市场反应，共同推动房地产市场的平稳健康发展。
