一、交易禁令与法律定性
自2010年起，深圳对于小产权房的交易进行了明确的禁止。到了2021年，更是严格禁止中介及公证机构参与相关业务，所有的交易都被视为违反《土地管理法》及《城市房地产管理法》，属于无效法律行为。这一措施旨在规范房地产市场，保障市民的合法权益。
在历史遗留建筑方面，虽然可以交易，但却无法过户，仅能通过律师见证签订合同，这其中蕴含极高的法律风险。绿本房则更是被禁止分割销售，虽然过去政策允许补缴地价转为商品房流通，但如今这一通道已经关闭。
二、旧改政策与转正限制
深圳在旧改政策上设定了严格的准入条件，需要更新单元计划、获得2/3业主的同意并且不涉及公共利益。有些房屋类型是无法转正的，比如未纳入旧改计划的“孤岛房”，存在安全隐患的建筑，以及农村集体土地上未取得“两证一书”的私宅等。外来购房者因为不具备集体成员身份，无法享受补偿权益。但政策也有倾斜，旧改收益的七成归村集体所有。
三、保障性住房联动政策
对于安居型商品房，深圳推出了新的政策。签订合同满十年后，可以补缴价款申请完全产权。对于小产权房的转型路径，部分小产权房将被转化为保障性住房，符合保障房条件的家庭可以办理相关证明，收入较低且自住的家庭可以补缴土地出让金和税费后转为商品房。
四、风险与应对建议
小产权房交易存在巨大的法律风险。法院不受理小产权买卖纠纷，原业主的债务问题可能导致房产被查封。随着历史违建强制登记试点的启动，未登记的房产面临被强制处理的风险。对于自住需求，建议优先选择租赁计划内的稳定房源，并在合同中明确拆迁权益归属条款并公证。对于投资需求，仅建议长期持有位于旧改核心区、开发商资质强的项目，且持有成本需低于同地段商品房租金的60%。
政策展望方面，深圳对小产权房采取“分类处置”策略。产业类（如厂房、仓库）及公共配套类建筑有可能通过补缴地价转正，而住宅类仍将以“合法化身份+限制交易”为主，短期内无全面转正的可能。这意味着小产权房的未来走向将更为复杂和多样化，需要各方面共同努力来推动其合法化和规范化。
